ในโลกของการลงทุน ที่มีวิธีอยู่หลากหลาย การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อปล่อยเช่า ก็เป็นอีกหนึ่งวิธียอดฮิต ที่คนส่วนใหญ่คุ้นเคย

เพราะการลงทุนแบบนี้ จะสร้างรายได้ประเภท Passive Income ซึ่งเราจะได้รับอย่างสม่ำเสมอ โดยแทบไม่ต้องลงแรงทำงาน ให้เหนื่อยยากสักเท่าไรเลย

แต่รู้หรือไม่ว่า ในการวัดผลตอบแทนที่เราจะได้รับ จากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ จริง ๆ แล้ว ไม่ได้มีแค่วิธีเดียว แต่กลับมีถึง 3 วิธีด้วยกัน

หากสงสัยว่า 3 วิธีนี้ มีอะไรบ้าง และจะมีประโยชน์ต่อเรา เวลาเราคิดจะไปลงทุนปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างไร

MONEY LAB จะย่อยเรื่องการเงิน การลงทุนให้เข้าใจง่าย ๆ

Rental Yield หรือที่เรียกว่า

“อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์”

คือการคำนวณเพื่อหาว่า จากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของเรา สุดท้ายแล้ว จะสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า ได้ในอัตราเท่าไร

โดยวิธีการคำนวณ Rental Yield มีอยู่ 3 วิธี ดังนี้

1. Gross Rental Yield

Gross Rental Yield หรือ “อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น” เป็นวิธีในการคำนวณขั้นพื้นฐานว่า จากเงินที่เราลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ไป แล้วเรานำมาปล่อยเช่า เราจะได้ผลตอบแทนเท่าไร

คำนวณหาโดย

(ค่าเช่าที่เราคาดว่าจะได้รับในแต่ละปี / ราคาที่ซื้อมา) x 100%

สมมติตัวอย่างจาก คุณ A

- ลงทุนด้วยการซื้ออสังหาริมทรัพย์มา 2,000,000 บาท

- จะปล่อยให้คนเช่า เดือนละ 10,000 บาท หรือคิดเป็นปีละ 120,000 บาท

พอคำนวณออกมา จะเท่ากับ

(120,000 / 2,000,000) x 100% = 6%

หรือก็คือ คุณ A จะได้รับผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ คิดเป็น 6% ต่อปี

สำหรับกรณี การคำนวณแบบ Gross Rental Yield จะเป็นการคำนวณแบบพื้นฐานง่าย ๆ เลย

โดยมีหลักคิดว่า นักลงทุนจะมีเงินต้นก้อนใหญ่ที่พร้อมลงทุนอยู่ตลอดเวลา ไม่มีการกู้เงินมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ และไม่ได้มีการคิดรวมค่าใช้จ่ายแต่อย่างใด

ซึ่งวิธีการคำนวณแบบนี้ อาจจะไม่เหมาะกับการลงทุนในโลกแห่งความเป็นจริงเท่าไรนัก นั่นจึงนำเรามาสู่การรู้จักกับวิธีการคำนวณหาอัตราผลตอบแทน แบบที่ 2 คือ..

2. Net Rental Yield

Net Rental Yield หรือ “อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ” จะเป็นการคำนวณที่คล้ายกับ Gross Rental Yield เลย

แต่จะมีการนำพวกค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่เกิดขึ้นในแต่ละปี มาคำนวณรวมด้วย ทั้งนี้ ก็เพื่อให้เหมาะสมกับความเป็นจริงในโลกการลงทุนมากขึ้น

คำนวณหาโดย

[(ค่าเช่าที่เราคาดว่าจะได้รับในแต่ละปี - ค่าใช้จ่ายตลอดปี) / ราคาที่ซื้อมา] x 100%

สมมติว่า คุณ B

- ลงทุนด้วยการซื้ออสังหาริมทรัพย์มา 2,000,000 บาท

- มีค่าใช้จ่าย เช่น ค่าส่วนกลางให้นิติบุคคล เดือนละ 2,000 บาท หรือคิดเป็นปีละ 24,000 บาท

- จะปล่อยให้คนเช่า เดือนละ 10,000 บาท หรือคิดเป็นปีละ 120,000 บาท

พอคำนวณออกมา ก็จะเท่ากับ

[(120,000 - 24,000) / 2,000,000] x 100% = 4.8%

หรือก็คือ คุณ B จะได้รับผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ คิดเป็นผลตอบแทนที่แท้จริง 4.8% ต่อปี นั่นเอง

อย่างไรก็ตาม สำหรับวิธีการคำนวณแบบ Net Rental Yield ก็ยังอยู่บนสมมติฐานที่ว่า นักลงทุนมีเงินสดมากพอ ให้พร้อมซื้ออสังหาริมทรัพย์

ซึ่งในโลกความเป็นจริง น่าจะมีน้อยคนที่ทำแบบนี้ได้ นั่นจึงนำมาสู่การคำนวณหาอัตราผลตอบแทนวิธีสุดท้าย ที่ใกล้เคียงกับโลกความเป็นจริงในปัจจุบัน มากที่สุด..

3. Cash on Cash Rental Yield

Cash on Cash Rental Yield หรือ “อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี” เป็นวิธีที่พัฒนามาจาก 2 วิธีข้างต้น

โดยวิธีนี้มาจากหลักคิดที่ว่า นักลงทุนอาจจะไม่ได้มีเงินลงทุนเริ่มต้นเยอะอยู่ก่อนแล้ว ทำให้จำเป็นต้องไปกู้เงินเพื่อมาลงทุน

และวิธีนี้ ก็จะมีการคำนึงถึงค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่เกิดขึ้นจริง เวลาเราปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ด้วย

คำนวณหาโดย

[(ค่าเช่าที่เราคาดว่าจะได้รับในแต่ละปี - ค่าใช้จ่ายตลอดปี - เงินที่เราต้องผ่อนธนาคารทั้งปี) / เงินที่เราลงทุนไป] x 100%

สมมติตัวอย่างจาก คุณ C ที่ต้องการจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า มูลค่า 2,000,000 บาท แต่คุณ C มีเงินต้นไม่พอ ทำให้ต้องมีวิธีการแก้ปัญหา ดังต่อไปนี้

- คุณ C พอมีเงินอยู่ 500,000 บาท เลยใช้เงินก้อนนี้ เป็นเงินลงทุนเริ่มต้น เพื่อดาวน์ รวมถึงจ่ายค่าตกแต่งอสังหาริมทรัพย์ด้วย

- คุณ C ไปกู้เงินธนาคารมาอีก 1,500,000 บาท โดยจะต้องจ่ายคืนธนาคาร ด้วยการผ่อนดอกเบี้ยรวมเงินต้น ตกเดือนละ 5,000 บาท หรือคิดเป็น 60,000 บาทต่อปี

- มีค่าใช้จ่าย เช่น ค่าส่วนกลางให้นิติบุคคล เดือนละ 2,000 บาท หรือคิดเป็นปีละ 24,000 บาท

- และจะปล่อยให้คนเช่า เดือนละ 10,000 บาท หรือคิดเป็นปีละ 120,000 บาท

พอคำนวณออกมา ก็จะเท่ากับ

[(120,000 - 24,000 - 60,000) / 500,000] x 100% = 7.2%

หมายความว่า ด้วยวิธีนี้ แม้คุณ C จะมีเงินลงทุนเริ่มต้นในอสังหาริมทรัพย์ เพียง 500,000 บาทเท่านั้น

แต่จากการที่ไปขอกู้เงินจากธนาคารมาเพิ่ม และต่อให้หักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ไปแล้ว คุณ C ก็ยังจะได้รับผลตอบแทนจากเงินลงทุนตั้งต้น สูงถึง 7.2% ต่อปี

ถ้าอสังหาริมทรัพย์ของคุณ C ยังมีผู้เช่าแบบนี้ต่อไปเรื่อย ๆ จากเงินค่าเช่าที่คุณ C ได้รับ สักวันก็จะทำให้คุณ C ผ่อนหนี้ธนาคารหมด

และวันนั้นอสังหาริมทรัพย์นี้ ก็จะกลายเป็นของคุณ C โดยสมบูรณ์ นั่นเอง

ซึ่งการคำนวณแบบ Cash on Cash Rental Yield นี้ จะเป็นวิธีที่ตรงกับโลกความเป็นจริง ในปัจจุบันมากที่สุด เพราะคงจะมีคนจำนวนน้อย ที่มีเงินสดเหลือเยอะ สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อมาลงทุนได้ทันที

อ่านมาถึงตรงนี้ ก็เชื่อว่า เราน่าจะเข้าใจกันดีขึ้นบ้างแล้วว่า หลักการคำนวณหา อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 3 วิธี มีอะไรบ้าง

อย่างไรก็ตาม ในการจะเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สักแห่ง เราก็ควรจะต้องแน่ใจว่า อัตราผลตอบแทนที่ได้รับกลับมานั้น คุ้มค่ากับเงินที่ลงทุนไป

โดยผลตอบแทนขั้นต่ำ ควรจะอยู่สูงกว่า 6% ขึ้นไป หรืออย่างน้อย ก็ควรจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ สัก 2% ขึ้นไป

ซึ่งการจะเจออสังหาริมทรัพย์ ที่เราจะลงทุนแล้วปล่อยเช่า ให้ได้ผลตอบแทนที่สูงในยุคนี้ ก็ใช่ว่าจะสามารถหาได้ง่าย ๆ

ดังนั้น ก่อนที่เราจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สักแห่ง เราก็ควรจะต้องทำการบ้านให้ละเอียด และตอบคำถามตัวเองให้ได้เสียก่อนว่า

อสังหาริมทรัพย์แห่งนี้ อยู่ในย่านที่ดีจริง ๆ มีคนพร้อมเช่า และเราจะได้รับค่าเช่า ตามที่เราต้องการจริงไหม..

#ลงทุน

#อสังหา

#Yields

References

-https://www.sansiri.com/content/view/

-https://www.kasikornbank.com/th/propertyforsale/article/pages/what-is-yield.aspx