สินทรัพย์ทางเลือกที่หลายคนจะนึกถึงเป็นอันดับแรก ๆ ก็คือ อสังหาริมทรัพย์ 

เพราะทั้งสามารถสร้างกระแสเงินสดได้จากการปล่อยเช่า หรือจะเก็งกำไร จากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นก็ได้เช่นกัน 

แต่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยตัวเอง ก็ต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก อีกทั้งยังมีความเสี่ยงสูงอีกด้วย ทำให้หลายคนก็เลือกลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แทน  

อย่างไรก็ตาม กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ก็มีพี่น้องอย่าง REIT ซึ่งลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เหมือนกัน ที่ทำให้หลายคนสับสนว่า สินทรัพย์ 2 อย่างนี้ต่างกันอย่างไร

และถ้าหากคุณสงสัยว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และ REIT แตกต่างกันอย่างไร ? 

MONEY LAB จะย่อยเรื่องการเงิน การลงทุน ให้เข้าใจง่าย ๆ

ทั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือ PF ซึ่งย่อมาจาก Property Funds และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT นั้น 

มีวิธีการลงทุนที่เหมือนกัน นั่นก็คือระดมเงินทุนจากนักลงทุนไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ เช่น อาคารสำนักงาน, ศูนย์การค้า หรือนิคมอุตสาหกรรม เป็นต้น 

จากนั้นก็เก็บค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์มา หักเป็นค่าธรรมเนียมไว้ และจ่ายเป็นปันผลคืนให้กับผู้ลงทุน ถ้ากองทุนเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ หรือที่เรียกว่า Freehold 

ไม่ก็ทั้งให้เงินปันผล และคืนเงินนักลงทุน ในรูปแบบของการลดทุน ถ้ากองทุนไม่ได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เอง แต่ไปซื้อสิทธิ์การเช่ามาปล่อยเช่าอีกที หรือที่เรียกว่า Leasehold 

โดยกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และ REIT หลาย ๆ ตัว มีการซื้อขายกันใน Streaming ไม่ต่างจากหุ้นตัวหนึ่ง ไม่เหมือนกองทุนหุ้น หรือตราสารหนี้ ที่ปัจจุบันเรายังต้องไปซื้อกับตัว บลจ. ผ่านแอปธนาคารเท่านั้น  

แต่ข้อแตกต่างที่สำคัญของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และ REIT นั้น จะมีอยู่ด้วยกัน 8 ข้อ ก็คือ 

1. ผู้บริหารกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ จะต้องเป็นบริษัทจัดการหลักทรัพย์ หรือ บลจ. 

ต่างจาก REIT ที่ผู้บริหารสามารถเป็นทั้ง บลจ. และบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญ ซึ่งได้รับการเห็นชอบจาก ก.ล.ต. 

2. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ลงทุนในต่างประเทศไม่ได้ แต่ REIT ทำได้ 

3. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ไม่สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จ แต่ REIT ลงทุนได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม

4. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ก่อหนี้ได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม แต่ REIT สามารถก่อหนี้ได้มากถึง 35% ของสินทรัพย์รวม 

และถ้าถูกจัดอันดับความน่าเชื่อถือให้เป็น Investment Grade ก็จะสามารถกู้ได้มากถึง 60% ของสินทรัพย์รวม

5. นักลงทุนหนึ่งคน หรือกลุ่มบุคคลเดียวกัน ไม่สามารถถือหน่วยลงทุน ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เกิน 1 ใน 3 ของหน่วยลงทุนทั้งหมด

แต่สำหรับ REIT จะผ่อนคลายกว่าคือ ห้ามถือเกิน 50% ของหน่วยลงทุนทั้งหมด 

6. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีการประชุมผู้ถือหน่วยประจำปี และไม่ต้องขอมติจากผู้ถือหน่วยเวลาตัดสินใจลงทุน 

แต่ REIT จะมีการประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนประจำปี และต้องขอมติจากผู้ถือหน่วยก่อน ถ้าขนาดการลงทุนมีนัยสำคัญกับกองทรัสต์ 

7. ผู้ถือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ถ้าเป็นบุคคลธรรมดา และได้ปันผล เสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10% แต่ถ้าเป็นนิติบุคคลจะยกเว้นภาษี 

ส่วนในกรณีของ REIT ไม่ว่าบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคล ถ้าได้เงินปันผล หรือที่ทางกองเรียกว่าส่วนแบ่งกำไร จะต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10% เหมือนกัน

8. กองทุนอสังหาริมทรัพย์ ไม่สามารถเพิ่มทุนเพื่อลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ได้ ไม่เหมือนกับ REIT ที่สามารถเพิ่มทุนจากนักลงทุน เพื่อเอาไปลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ ๆ 

จากทั้งหมดนี้เองจะเห็นได้ว่า โดยรวม ๆ แล้ว REIT มีโอกาสสร้างการเติบโตได้มากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

เพราะสามารถลงทุนในต่างประเทศได้, กู้เงินได้มากกว่า, สามารถเพิ่มทุนเพื่อลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ และยังสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างไม่เสร็จได้ด้วย

นอกจากนี้ REIT ยังมีการจัดการที่เป็นสากลมากกว่า จากการที่ต้องมีการประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนทุก ๆ ปี และต้องขอมติจากผู้ถือหน่วยก่อน เวลาจะลงทุนที่มีนัยสำคัญ 

ทำให้ในปัจจุบันนี้ ไม่มีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ออกใหม่แล้ว เพราะทางสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ หรือ ก.ล.ต. ให้ออกเป็น REIT แทน 

และนอกจากนี้ในช่วงกลางปี 2566 ที่ผ่านมา ก็ได้มีมาตรการส่งเสริมการลงทุนในกอง REIT อีกด้วย 

ผ่านการยกเว้นภาษี และปรับลดค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการแปลงสภาพของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ มาเป็นกอง REIT ภายในสิ้นปี 2567 นี้

นั่นจึงทำให้ในตอนนี้ เราเห็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก เรียงหน้ากันแปลงสภาพมาเป็น REIT และรอเข้า IPO 

จนทำให้ตอนนี้ จำนวนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ลดลงไปเรื่อย ๆ 

ยกตัวอย่างเช่น 

- กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แสนสิริ ไพร์มออฟฟิศ หรือ SIRIP ที่ลงทุนในโครงการอาคารสิริภิญโญ จะแปลงสภาพเป็นกอง REIT ชื่อว่า SIRIPRT

- กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าโลตัสส์ รีเทล โกรท หรือ LPF ที่ลงทุนในศูนย์การค้าเทสโก้ โลตัส จะแปลงสภาพเป็นกอง REIT ชื่อว่า AXTRART

- กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซี.พี.ทาวเวอร์ โกรท หรือ CPTGF ที่ลงทุนในโครงการอาคาร ซี.พี.ทาวเวอร์ จะแปลงสภาพเป็นกอง REIT ชื่อว่า CPTREIT

อ่านมาถึงตรงนี้ เราก็น่าจะเข้าใจขึ้นบ้างแล้วว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และ REIT ที่แม้จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เหมือนกัน 

แต่ด้วยข้อบังคับ และการกำกับดูแลภายในที่แตกต่างกัน ก็ทำให้ทั้ง 2 สินทรัพย์นี้ มีความแตกต่างกันค่อนข้างมาก 

ซึ่งสำหรับคนที่สนใจจะลงทุนในสินทรัพย์ทั้ง 2 อย่างนี้ ก็ควรที่จะศึกษารายละเอียดของกองทุนผ่านหนังสือชี้ชวน และคำนึงถึงความเสี่ยงต่าง ๆ ด้วย 

เพราะถึงแม้จะขึ้นชื่อว่าเป็นกองทุน หรือกองสินทรัพย์ที่กระจายความเสี่ยงมาแล้วก็ตาม แต่นั่นก็เพียงแค่ทำให้ความเสี่ยงลดลงเท่านั้น ไม่ได้ทำให้มันหายไปแต่อย่างใด.. 

References 

-https://wconnex.bualuang.co.th/s/article/22753?language=th
-https://www.finnomena.com/investdiary/reit-pf-if/

-https://www.scbam.com/th/knowledge/fund-article/fund-article-02102023

-https://www.dlo.co.th/news/press-releases/7813

-https://www.set.or.th/th/listing/ipo/upcoming-ipo/reit