ทำไม หุ้นอสังหาฯ มักจะมี P/E ต่ำ | MONEY LAB

P/E คืออัตราส่วนที่ใช้ประเมินความถูกแพงของหุ้นและบริษัท ซึ่งถ้าหุ้นที่มีค่า P/E สูง ก็แปลว่านักลงทุนให้ค่าบริษัทนั้นสูงไปด้วย

แต่ทำไมบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่เป็นผู้ผลิตสินค้าที่มีราคาหลักล้านบาท อย่างบ้านหรือคอนโดมิเนียม กลับมีค่า P/E ที่ต่ำ

บริษัทอสังหาฯ หลาย ๆ แห่ง โดยเฉพาะบริษัทที่เน้นทำแต่โครงการเพื่อการอยู่อาศัย มีค่า P/E อยู่ในระดับไม่เกิน 10 เท่าด้วยซ้ำ

ปัจจัยอะไรบ้าง ที่ทำให้หุ้นอสังหาฯ มีค่า P/E ต่ำแบบนี้ ?

MONEY LAB จะเล่าเรื่องการเงิน ที่โรงเรียนไม่เคยสอน ให้เข้าใจ

P/E Ratio คือ การนำเอาราคาหุ้น หารด้วย กำไรต่อหุ้นของบริษัท

สำหรับค่าเฉลี่ย P/E ของทุกบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ ปัจจุบัน อยู่ที่ 18 เท่า

แต่รู้หรือไม่ว่า หุ้นบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ของไทยหลายแห่ง โดยเฉพาะบริษัทที่เน้นทำแต่โครงการเพื่อการอยู่อาศัย มีค่า P/E อยู่ในระดับไม่เกิน 10 เท่าเลย

ตัวอย่างค่า P/E ของบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่

แสนสิริ (SIRI) 4.28 เท่าโนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ (NOBLE) 5.05 เท่าออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) 5.40 เท่าศุภาลัย (SPALI) 5.47 เท่าเอพี (ไทยแลนด์) (AP) 5.78 เท่าพฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) 8.21 เท่า

โดยเหตุผลที่ทำให้ค่า P/E ของหุ้นกลุ่มนี้ต่ำก็คือ

ธุรกิจอสังหาฯ ต้องใช้เงินลงทุนสูงอยู่ตลอดเวลา

วิธีการดำเนินธุรกิจของบริษัทอสังหาฯ คือ การสร้างโครงการ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม หรือหมู่บ้านจัดสรร แล้วขาย ส่วนต่างก็คือกำไร

อย่างไรก็ตาม โครงการอสังหาฯ แต่ละโครงการก็จะมี ระยะเวลาการก่อสร้างหลายปี ทำให้ต้องใช้เวลานาน กว่าที่บริษัทจะสามารถรับรู้รายได้เข้ามา

ดังนั้น บริษัทจึงต้องกู้เงินมาสร้างโครงการ เพื่อการเติบโตในอนาคตอยู่ตลอด

ซึ่งหากบริษัทสร้างโครงการมาแล้วขายออกได้หมด ก็จะไม่มีปัญหาอะไร

แต่ถ้าโครงการไหนสร้างมาแล้วขายไม่หมด หรือขายได้น้อยกว่าจุดที่คุ้มทุน ก็จะเกิดต้นทุนจม ทำให้บริษัทไม่มีเงินไปจ่ายคืนเจ้าหนี้ และอาจทำให้ไม่มีเงินทุนเพียงพอที่จะไปสร้างโครงการใหม่ได้

เหตุการณ์แบบนี้ อาจทำให้บริษัทประสบปัญหาสภาพคล่องอย่างหนัก จนถึงขั้นล้มละลายเลยก็ได้

โดยมีตัวอย่างในช่วงวิกฤติต้มยำกุ้งในปี 2540 ที่เศรษฐกิจชะลอตัว โครงการอสังหาฯ หลายที่ขายไม่ออก จนบริษัทอสังหาฯ หลายแห่งขาดสภาพคล่องอย่างหนัก

ธุรกิจอสังหาฯ มักจะไม่มี Recurring Income หรือรายได้ที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง

อย่างที่กล่าวไปว่า บริษัทอสังหาฯ ต้องเปิดโครงการใหม่อยู่ตลอด เพื่อการเติบโต หรือก็คือ บริษัทต้องหาลูกค้าใหม่ ๆ อยู่เสมอ

ด้วยความที่คนส่วนใหญ่ น่าจะมีโอกาสซื้อคอนโดมิเนียม หรือบ้านเพียงแค่ครั้งเดียวในชีวิตเท่านั้น เพราะเป็นสินค้าที่มีมูลค่าสูง ดังนั้น การซื้อซ้ำของลูกค้าจึงเป็นไปได้ยาก

ซึ่งการขาดแหล่งรายได้ที่ต่อเนื่อง ก็ถือว่าเป็นหนึ่งในความเสี่ยงของการทำธุรกิจ
จึงไม่น่าแปลกใจ ถ้าเราจะเห็นบริษัทอสังหาฯ บางแห่งพยายามหา Recurring Income มากขึ้น

ยกตัวอย่างเช่น แลนด์แอนด์เฮ้าส์ หรือ LH ที่ขยายไปยังธุรกิจธนาคาร, พื้นที่ให้เช่า และร้านค้าปลีก เพื่อสร้าง Recurring Income

ธุรกิจอสังหาฯ มีความไม่แน่นอนของกระแสเงินสด

พอธุรกิจไม่ได้มี Recurring Income สิ่งที่ส่งผลกระทบในลำดับถัดมา คือ กระแสเงินสดมีความไม่แน่นอนสูง ทำให้คาดเดากระแสเงินสดของธุรกิจนี้ได้ยาก

โดยธุรกิจอสังหาฯ ช่วงเปิดโครงการ หรือช่วงที่มีโครงการพร้อมโอน ก็จะมีรายได้เข้ามา

แต่ช่วงที่ไม่มีโครงการพร้อมโอน หรือไม่ได้เปิดโครงการใหม่ รายได้ของบริษัทจะหายไป จึงทำให้เกิดความไม่แน่นอนของกระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับในอนาคต

ส่งผลให้ หุ้นอสังหาฯ มีค่า P/E ต่ำ เพราะโดยปกติแล้ว ธุรกิจที่คาดเดากระแสเงินสดได้ยาก มักจะไม่เป็นที่นิยมของนักลงทุน

อ่านมาถึงตรงนี้ เราก็คงเข้าใจกันมากขึ้นแล้วว่า ปัจจัยอะไรที่ทำให้หุ้นกลุ่มอสังหาฯ มีค่า P/E ต่ำ

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยทั้งหมดที่กล่าวมานั้น ก็อาจเป็นเพียงสาเหตุส่วนหนึ่งเท่านั้น

เพราะในตลาดหุ้น ก็อาจจะยังมีปัจจัยแตกต่างกันอีกหลายอย่าง ที่ส่งผลกระทบต่อหุ้นแต่ละตัวด้วย..

References

ข้อมูลจากตลาดหลักทรัพย์ ณ วันที่ 14/12/2566ข้อมูลงบการเงิน บริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ปี 2565