สรุป 4 คำศัพท์ ที่นักลงทุนต้องรู้ ก่อนซื้อหุ้นอสังหาฯ
23 ก.ค. 2024
แม้จะขึ้นชื่อว่าหุ้นเหมือนกัน แต่อันที่จริงแล้ว หุ้นแต่ละกลุ่มนั้น ต้องใช้เครื่องมือในการวิเคราะห์ ที่ค่อนข้างเฉพาะตัว
เพราะแต่ละอุตสาหกรรม ก็จะมีรูปแบบในการทำธุรกิจที่แตกต่างกัน ซึ่งก็ทำให้สิ่งที่เราต้องทำความเข้าใจนั้น แตกต่างกันไปด้วย
เหมือนอย่างกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นผู้สร้างบ้านหรือคอนโดมิเนียมขาย ก็มีคำศัพท์เฉพาะ และรูปแบบธุรกิจ ที่น่าสนใจ ที่นักลงทุนควรต้องรู้เช่นกัน
หากอยากรู้ว่า คำศัพท์เหล่านี้คืออะไร และจะช่วยเราในการวิเคราะห์หุ้นอสังหาฯ ได้อย่างไร
MONEY LAB จะย่อยเรื่องการเงิน การลงทุน ให้เข้าใจง่าย ๆ
สิ่งที่เราต้องรู้ ก่อนจะลงทุนหุ้นกลุ่มอสังหาฯ มีดังต่อไปนี้
1. แผนการเปิดตัวโครงการ
คือสิ่งที่จะทำให้เราเห็นภาพรวม และแนวทางการดำเนินงานของบริษัท โดยปกติแล้ว บริษัทจะประกาศแผนเป็นรายปี ซึ่งมักจะเป็นช่วงต้นปี เพื่อให้เราได้รับรู้ทิศทาง และเป้าหมายของบริษัทในปีนั้น ๆ
ถ้ายังไม่เห็นภาพ ลองมาดูแผนการเปิดตัวโครงการ ประจำปี 2567 ของหุ้นในกลุ่มอสังหาฯ เช่น
- LH หรือ บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ มูลค่า 30,200 ล้านบาท เป็นโครงการแนวราบ ทั้งหมด 11 โครงการ นับเป็นมูลค่าที่ลดลง 30% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว
- SPALI หรือ บมจ.ศุภาลัย มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ มูลค่า 50,000 ล้านบาท จำนวน 42 โครงการ โดยแบ่งเป็นแนวราบ 38 โครงการ และคอนโดมิเนียม 4 โครงการ
ซึ่งคิดเป็นมูลค่าเพิ่มขึ้น 69% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ทำให้เป็นการเปิดตัวโครงการที่มีมูลค่ามากที่สุด เป็นประวัติการณ์ของบริษัทเลย
- SIRI หรือ บมจ.แสนสิริ มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ มูลค่า 61,000 ล้านบาท จำนวน 46 โครงการ แบ่งเป็นแนวราบ 26 โครงการ และคอนโดมิเนียม 20 โครงการ โดยคิดเป็นมูลค่าเท่า ๆ เดิม เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว
ข้อมูลแผนการเปิดตัวโครงการ จะช่วยให้เราเข้าใจแนวทางการดำเนินงานของแต่ละบริษัทมากขึ้น ทำให้เราวิเคราะห์ได้ว่า บริษัทกำลังใช้กลยุทธ์เชิงรุก หรือกลยุทธ์เชิงรับ กันแน่
2. ยอด Presales
ยอด Presales ก็คือ ยอดขาย แต่เป็นยอดขายที่ยังไม่ถือว่ารับรู้เป็นรายได้
ยกตัวอย่างเช่น ลูกค้า A สนใจซื้อคอนโดมิเนียมมูลค่า 5 ล้านบาท และได้ทำสัญญาจองเรียบร้อยแล้ว
บริษัทจะนับยอดจอง 5 ล้านบาทนี้ เป็นยอดขาย หรือที่เรามักได้ยินว่า ยอด Presales โดยยอดจอง 5 ล้านบาทนี้ จะรับรู้เป็นรายได้ หลังจากที่มีการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว
ปกติบริษัทจะรายงานยอด Presales ทุก ๆ ไตรมาส
เราลองมาดูตัวอย่างยอด Presales ของหุ้นในกลุ่มอสังหาฯ กัน
- LH เป้าหมายยอด Presales ทั้งปี 31,000 ล้านบาท โดยไตรมาส 1/2567 ทำได้ 5,607 ล้านบาท คิดเป็น 18% ของเป้าหมายทั้งปี
- SPALI เป้าหมายยอด Presales ทั้งปี 36,000 ล้านบาท โดยไตรมาส 1/2567 ทำได้ 6,927 ล้านบาท คิดเป็น 19% ของเป้าหมายทั้งปี
- SIRI เป้าหมายยอด Presales ทั้งปี 45,000 ล้านบาท โดยไตรมาส 1/2567 ทำได้ 9,564 ล้านบาท คิดเป็น 21% ของเป้าหมายทั้งปี
ข้อมูลยอดขายเหล่านี้ ช่วยให้เราเห็นถึงความสนใจของลูกค้า และแนวโน้มการเติบโตของบริษัท ว่าจะสามารถบรรลุเป้าหมายที่วางไว้ได้ มากน้อยแค่ไหน
3. ยอด Backlog
Backlog ก็คือ ยอดขายสะสมที่ยังไม่รับรู้เป็นรายได้ คล้ายกันกับ Presales
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจน จะขออธิบายความแตกต่างระหว่าง Presales และ Backlog ดังนี้
เมื่อเราทำสัญญาจองซื้ออสังหาฯ บริษัทจะนับเป็นยอดขาย เรียกว่า Presales
ส่วน Backlog จะเป็นยอด Presales ทั้งหมด ที่ถูกสะสมมารวมกันไว้
ยอดขายเหล่านี้ บริษัทจะรับรู้เป็นรายได้ ก็ต่อเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว
ความสำคัญของตัวเลขยอด Backlog คือ เราสามารถใช้คาดการณ์รายได้ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตได้ เพราะยิ่งบริษัทมี Backlog มาก โอกาสรับรู้รายได้ ก็จะมากขึ้นตามไปด้วย
ลองมาดู ยอด Backlog ของหุ้นในกลุ่มอสังหาฯ ในไตรมาส 1 ปี 2567
- LH มียอด Backlog เท่ากับ 8,314 ล้านบาท
- SPALI มียอด Backlog เท่ากับ 17,616 ล้านบาท
- SIRI มียอด Backlog เท่ากับ 21,419 ล้านบาท
ยอด Backlog เหล่านี้ แสดงยอดขายที่ยังไม่รับรู้เป็นรายได้ จะช่วยให้เราเห็นภาพรวมการรับรู้รายได้ในอนาคตได้นั่นเอง
อย่างไรก็ตาม ยอดขายก็ยังไม่เท่ากับรายได้จริงอยู่ดี เพราะกว่าจะถึงขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ ก็อาจจะมีลูกค้าที่ทิ้งเงินจอง หรือโดนปฏิเสธสินเชื่อ
ทำให้เราต้องมารู้จักกับเครื่องมือสุดท้าย ที่จะบอกเราว่า บริษัทมีรายได้เข้ามาแล้วจริง ๆ เท่าไรกันแน่ นั่นก็คือ
4. ยอดโอน คือ ยอดขายที่บริษัทรับรู้เป็นรายได้แล้ว และแสดงอยู่ในงบการเงินที่เราเห็นนั่นเอง
สรุปเพื่อให้เห็นภาพชัด ๆ กันอีกครั้งก็คือ
เมื่อเราทำสัญญาจองคอนโดมิเนียม บริษัทจะนับเป็นยอดขาย เรียกว่า Presales และหลาย ๆ ยอดขายสะสมกัน เรียกว่า Backlog
เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว ยอดขายจะเปลี่ยนเป็นยอดโอน ทำให้บริษัทสามารถรับรู้ว่าเป็นรายได้ที่เกิดขึ้นจริง
ความสำคัญของยอดโอน คือ เป็นตัวชี้วัดรายได้ที่แท้จริงของบริษัท
เพราะฉะนั้น หากเราจะวิเคราะห์หุ้นอสังหาฯ เบื้องต้นก็สามารถสรุปเป็นสเต็ป ๆ ได้ดังนี้
- ดูแผนการเปิดตัวโครงการ เพื่อให้เห็นภาพรวมของธุรกิจ
- ตรวจสอบยอด Presales เพื่อดูความสำเร็จในการขายล่วงหน้า
- ตรวจสอบยอด Backlog เพื่อประเมินรายได้ที่รอการรับรู้ในอนาคต
- และสุดท้าย ตรวจสอบยอดโอน เพื่อดูว่า รายได้ที่ได้รับจริง ๆ จากการขาย เป็นเท่าไรกันแน่
หากเราวิเคราะห์ได้แบบนี้ จะทำให้เราเห็นภาพรวมการดำเนินธุรกิจของบริษัทอสังหาฯ ได้ง่ายและชัดเจนขึ้น
แต่นอกจากการดูข้อมูลเหล่านี้แล้ว ก็ยังมีข้อมูลอย่างอื่นที่เรายังต้องวิเคราะห์เพิ่มเติมด้วย
เช่น การศึกษาโมเดลธุรกิจของบริษัท อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญ นโยบายภาครัฐ ข้อมูลเศรษฐกิจ รวมถึงอย่าลืมตรวจสอบปัจจัยอื่น ๆ เพื่อประกอบการตัดสินใจ เพิ่มเติมด้วย..
หมายเหตุ: บทความนี้ไม่ได้มีเจตนาชี้นำให้ซื้อหรือขายหุ้นเหล่านี้ การลงทุนมีความเสี่ยง โปรดศึกษาข้อมูลให้ครบถ้วน ก่อนการตัดสินใจลงทุนทุกครั้ง
#ลงทุน
#หุ้นไทย
#หุ้นนี้ดูอะไร
References
-Oppday ประจำปี 2566 บมจ.แสนสิริ และ บมจ.ศุภาลัย
-STOCK101 EP.12 เคาะประตูดู “หุ้นสร้างบ้าน” ปัจจัยใดกระทบธุรกิจ
-SETTRADE