AP x MONEY LAB

“อสังหาฯ บางบริษัทเริ่มส่อแวว Layoff พนักงาน”
“แบงก์คุมเข้ม ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ในอสังหาฯ บาง Segment”
“ตลาดหุ้นกู้อสังหาฯ น่าเป็นห่วง”

ประเด็นเหล่านี้คือคลื่นแห่งความท้าทาย ที่ถาโถมเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย จนทำให้ความกังวลถูกปกคลุมไปทั่วทั้งอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์

แต่ในปี 2568 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่อย่าง AP กลับประกาศว่าจะเดินหน้าเปิดโครงการใหม่มากถึง 42 โครงการ มูลค่ากว่า 65,000 ล้านบาท ท่ามกลางความกังวลมากมาย

แล้วด้วยเหตุผลอะไร AP ถึงมั่นใจที่จะเปิดโครงการมูลค่ามหาศาล แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย กำลังเจอความท้าทายมากมายแบบนี้ ?

MONEY LAB จะย่อยเรื่องการเงิน การลงทุน ให้เข้าใจง่าย ๆ

1. การกระจายโครงการเยอะและครอบคลุมทุก Segment

แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะเจอความท้าทาย แต่ก็ใช่ว่าอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท และทุก Segment จะได้รับผลกระทบเทียบเท่ากันทั้งหมด

เพราะจากข้อมูลของทาง REIC ได้แสดงให้เห็นว่า ยอดการโอนอสังหาริมทรัพย์ของปี 2567 ที่ผ่านมา แม้อสังหาริมทรัพย์แนวราบ จะลดลง -13.9% แต่ในส่วนคอนโดมิเนียม กลับเติบโตได้ถึง 7.4%

ส่วนในเรื่องของยอดปฏิเสธสินเชื่อ หรือ Rejection Rate ที่สูงถึง 70% นั้น ส่วนใหญ่จะเกิดขึ้นใน Segment อสังหาริมทรัพย์ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเป็นหลัก

ซึ่งหนึ่งในกลยุทธ์ที่ทำให้ AP ประสบความสำเร็จ คือการกระจายจำนวนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และประเภทของสินค้าที่ครอบคลุมทุก Segment เพื่อเป็นทางเลือกให้กับลูกค้า และเพิ่มโอกาสในการแข่งขัน

เห็นได้จากจำนวนโครงการที่มีอยู่ในช่วง 3 ปีย้อนหลังที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

- ปี 2565 จำนวนโครงการที่มีอยู่ 134 โครงการ
- ปี 2566 จำนวนโครงการที่มีอยู่ 164 โครงการ
- ปี 2567 จำนวนโครงการที่มีอยู่ 184 โครงการ

และในปี 2568 นี้เอง ถ้าหากเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมด 42 โครงการไปแล้ว ก็จะทำให้จำนวนโครงการที่มีอยู่ของทาง AP มากถึง 226 โครงการเลย

ในปีนี้ ทาง AP เอง ก็ไม่เพียงเปิดตัวโครงการใหม่ครบทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว, คอนโดมิเนียม, บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด รวมถึงบ้านในต่างจังหวัด

แต่ในโครงการบ้านเดี่ยวเอง ก็เป็นครั้งแรกที่ทาง AP เปิดตัวแบบบ้านใหม่กันครบทุก Segment ตั้งแต่ Economy ไปจนถึง Ultra Luxury Class ราคา 70 ล้านบาทขึ้นไป อย่างคฤหาสน์หรู The Palazzo

การเปิดตัวโครงการที่หลากหลาย แถมครอบคลุมได้ทุก Segment แบบนี้เอง ทำให้นอกจากทาง AP สามารถขยายกลุ่มลูกค้าที่เข้าถึงได้แล้ว ก็ทำให้ทาง AP สามารถกระจายความเสี่ยงที่จะเกิดจากผลกระทบของความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเหมาะสม

2. การบริหารองค์กรที่มีประสิทธิภาพ

ธุรกิจที่ดีเมื่อควบคู่กับการบริหารที่ดีก็สามารถเติบโตไปได้ไกล ซึ่งทาง AP เอง ก็มีวิธีบริหารจัดการองค์กรที่ค่อนข้างเป็นเอกลักษณ์

นั่นก็คือ ทางคุณอนุพงษ์ อัศวโภคิน CEO ของ AP ได้เน้นย้ำในเรื่องของการสร้างโครงสร้างและกระบวนการทำงานให้ชัดเจนตั้งแต่แรก เพื่อให้ทีมขายที่ทำงานหน้างาน สามารถตัดสินใจได้ด้วยตัวเอง แต่ขณะเดียวกันหน้าที่ของผู้บริหาร คือการสร้างกรอบกติกาในการทำงานที่ชัดเจน เพื่อให้ทุกคนทำงานทำงานไปในทิศทางเดียวกัน

และรู้หรือไม่ว่า แม้จะเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์เจ้าใหญ่ระดับประเทศ แต่ทาง AP มีการอัปเดตข้อมูลทางการเงินอยู่ทุกเดือน มีการตั้งทีม Management Account ประกบกับทีมพัฒนาโครงการในทุกกลุ่มธุรกิจ เพื่อช่วยวางแผนและบริหารจัดการเรื่องทางการเงินได้อย่างเฉพาะทางยิ่งขึ้น

ซึ่งไม่เพียงทำให้ผู้บริหารได้รับทราบ และเห็นภาพความเป็นไปของธุรกิจได้ดีขึ้นเท่านั้น แต่ยังเป็นผู้ช่วยในร่วมวางแผนทั้งในมิติการลงทุน และแผนการขยายการพัฒนาโครงการ ได้อย่างแม่นยำและมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น

3. มีวินัยในการบริหารจัดการเงิน

ด้วยความที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ขายของที่ซื้อง่ายขายคล่อง เหมือนกับธุรกิจขายสินค้าอื่น ๆ การมีวินัยในการบริหารจัดการเงิน เพื่อรักษาสภาพคล่องของบริษัท ให้เพียงพอชำระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ รวมถึงหนี้สินจึงเป็นเรื่องที่สำคัญมาก

โดย AP เอาเรื่องการเงินมาเป็นส่วนหนึ่งของการกำหนดกลยุทธ์องค์กร ซึ่งวินัยในการบริหารจัดการเงินของ AP สะท้อนให้เห็นอยู่ในอัตราส่วน Net D/E Ratio ในช่วง 3 ปีย้อนหลัง ซึ่งเป็นอัตราส่วนที่บอกว่า หนี้สินที่หักด้วยเงินสดมาแล้ว เมื่อเทียบกับส่วนของผู้ถือหุ้น จะมากหรือน้อยกว่าแค่ไหน

- ปี 2565 Net D/E Ratio อยู่ที่ 0.58 เท่า
- ปี 2566 Net D/E Ratio อยู่ที่ 0.79 เท่า
- ปี 2567 Net D/E Ratio อยู่ที่ 0.70 เท่า

จะเห็นได้ว่า แม้ในปี 2566 จะมีอัตราส่วน Net D/E Ratio พุ่งขึ้นไปอยู่ที่ 0.79 เท่า แต่หลังจากนั้น ก็ลดลงมาอยู่ที่ 0.70 เท่าได้ในปีต่อมา แสดงให้เห็นว่าทาง AP สามารถบริหารจัดการหนี้สินของตัวเองได้อย่างมีประสิทธิภาพ ขณะที่จำนวนโครงการใหม่ที่เตรียมพร้อมเปิดตัวในปีนี้ก็มีที่ดินครบแล้วอีกด้วย

ซึ่งผลดีของการมี Net D/E Ratio ที่ต่ำ นอกจากจะช่วยลดความเสี่ยงทางด้านการเงินของบริษัทแล้ว สถาบันการเงินก็มีความมั่นใจมากขึ้นที่จะปล่อยกู้ให้กับทาง AP เห็นได้จาก Available Credit Line หรือเงินพร้อมกู้ได้ทันทีจากธนาคาร ที่สูงกว่า 16,000 ล้านบาท

ซึ่งถ้าหากเกิดวิกฤติหรือเหตุการณ์ฉุกเฉินขึ้นมา เงินพร้อมกู้จำนวนเท่านี้ ก็เพียงพอที่จะชำระหนี้สินระยะสั้นได้ โดยไม่ต้องระดมทุนจากการขายหุ้นกู้ชุดใหม่ เพื่อมาจ่ายหุ้นกู้ชุดเดิมที่ครบกำหนด หรือที่เรียกว่า Rollover

จะเห็นได้ว่า จากทั้งกลยุทธ์การกระจายจำนวนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและครบทุก Segment ตลอดจนการกำหนดทิศทางขององค์กรที่ชัดเจน รวมถึงการมีวินัยทางการเงินที่ถือเป็นหัวใจสำคัญของธุรกิจ

ก็ได้กลายเป็นเหตุผล ที่ทำให้ทาง AP มั่นใจที่จะเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ ที่มีมูลค่ามากถึง 65,000 ล้านบาท แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะกำลังเผชิญกับความท้าทายมากมายอยู่ก็ตาม..

References
- https://www.reic.or.th/News/RealEstate/469414
- https://reic.or.th/News/RealEstate/468750
- https://investor.apthai.com/th/downloads/presentations
- https://investor.apthai.com/th/downloads/mdna