หลายคนอาจจะไม่ทราบ ว่าที่จริงแล้วคุณวอร์เรน บัฟเฟตต์ ไม่ได้ประสบความสำเร็จในการลงทุนในหุ้นและกิจการเท่านั้น 

แต่คุณบัฟเฟตต์ ยังประสบความสำเร็จจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการลงทุนฟาร์มแห่งหนึ่งที่รัฐเนแบรสกา ในปี 1986 

ซึ่งในอีก 28 ปีต่อมา ก็มีกำไรจากการขายผลผลิตเพิ่มขึ้น 3 เท่า และราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นอีก 5 เท่า จากราคาที่คุณบัฟเฟตต์ซื้อมา 

นอกจากนี้เขายังซื้ออะพาร์ตเมนต์ใกล้ ๆ กับมหาวิทยาลัย New York University เมื่อปี 1993 ซึ่งก็มีกำไรจากการปล่อยเช่าที่สูงขึ้น 3 เท่า ในเวลา 20 ปี 

แม้จะทำกำไรได้มากมาย แต่ต้องย้ำ ณ ตรงนี้อีกทีว่า ตัวคุณบัฟเฟตต์เอง ไม่รู้อะไรเกี่ยวกับการทำฟาร์ม หรือการบริหารจัดการอะพาร์ตเมนต์เลย 

ถึงอย่างนั้นก็สามารถสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนเหล่านี้ได้ ด้วยวิธีการประเมินมูลค่าแบบง่าย ๆ ที่เรียกว่า “Ten Cap” 

ซึ่งเป็นหนึ่งในการประเมินมูลค่า ที่นำมาใช้กับการลงทุนหุ้นได้ด้วย และยังมีวิธีคำนวณที่เรียบง่าย ไม่ต้องพึ่งพาสูตรคณิตศาสตร์แสนซับซ้อน 

แล้วการประเมินมูลค่าแบบ Ten Cap มีหลักการอย่างไร ? 

MONEY LAB จะย่อยเรื่องการเงิน การลงทุน ให้เข้าใจง่าย ๆ

คำว่า Cap ในวิธีประเมินมูลค่าแบบ Ten Cap นั้น ก็คือชื่อย่อของ Capitalisation Rate ซึ่งเป็นตัวเลขที่ใช้วัดผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 

โดย Capitalisation Rate หรือ Cap Rate นั้น จะคำนวณได้จาก

Cap Rate = (รายได้จากอสังหาริมทรัพย์ - ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน) / ราคาสินทรัพย์

โดยค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานก็เช่น ค่าบำรุงรักษา ค่ารีโนเวต ค่าประกันภัย ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นต้น 

เพราะฉะนั้น หลักการประเมินมูลค่าแบบ Ten Cap ก็คือการมองหาสินทรัพย์ ในราคาที่จะทำให้เราได้ผลตอบแทนอย่างน้อย 10% นั่นเอง 

โดยในจดหมายถึงผู้ถือหุ้นของบริษัท Berkshire Hathaway ปี 2013 คุณวอร์เรน บัฟเฟตต์ ก็ได้พูดถึงการประเมินมูลค่าแบบ Ten Cap นี้ ด้วยตัวอย่างการซื้อฟาร์มในเนแบรสกา 

ว่าตอนที่ซื้อนั้น เขาก็ไม่ได้มีความรู้ในเรื่องการทำฟาร์มไปนอกจากว่า ฟาร์มแห่งหนึ่งจะให้ผลผลิตเฉลี่ยเท่าไร และค่าใช้จ่ายในการทำฟาร์มมีอะไรบ้าง จากการคุยกับลูกชายที่ทำฟาร์มอยู่ในเนแบรสกราเท่านั้น 

แต่คุณบัฟเฟตต์ เพียงแค่คิดในหัวว่า รายได้หลังจากหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานต่าง ๆ เสร็จแล้ว จะสามารถสร้างผลตอบแทนให้เขาได้ประมาณ 10% ต่อปีในราคานี้ และมีโอกาสเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ เขาเลยตัดสินใจซื้อฟาร์มแห่งนั้น

เช่นเดียวกันกับอะพาร์ตเมนต์ในเมืองนิวยอร์ก ใกล้กับมหาวิทยาลัย New York University ที่คุณบัฟเฟตต์ก็ตัดสินใจซื้อ เพราะสามารถให้ผลตอบแทน 10% ได้ จากราคาที่เขาเข้าซื้อ 

เมื่อเราเข้าใจคอนเซปต์ของ การประเมินมูลค่าแบบ Ten Cap สำหรับอสังหาริมทรัพย์แล้ว ทีนี้ก็ถึงเวลานำมาปรับใช้กับการลงทุนในหุ้น..

อย่างที่กล่าวไปข้างต้นว่า เป้าหมายของการประเมินมูลค่าแบบ Ten Cap คือการมองหาสินทรัพย์ที่จะสร้างผลตอบแทน 10% เป็นอย่างน้อยให้กับเรา 

อย่างแรกที่เราต้องคำนวณหาก็คือ กำไรของเจ้าของ ซึ่งคล้ายกับ เงินที่เข้ากระเป๋าของเรา หลังหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานต่าง ๆ เวลาปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ เพียงแต่ว่าครั้งนี้เรามองในมุมของการลงทุนในธุรกิจ 

โดยกำไรของเจ้าของนั้น จากจดหมายถึงผู้ถือหุ้นของบริษัท Berkshire Hathaway ปี 1986 คุณบัฟเฟตต์ได้ให้วิธีคำนวณไว้ว่า 

กำไรของเจ้าของ = กำไรสุทธิ + ค่าเสื่อมราคา - ค่าใช้จ่ายในการลงทุนเฉลี่ย

ซึ่งที่ใช้กำไรของเจ้าของในการประเมินมูลค่าแบบ Ten Cap นั้น ก็เพราะว่า กำไรสุทธิในงบกำไรขาดทุน ในบางครั้งก็ไม่ได้เป็นเงินสดที่เข้ามาในกิจการจริง ๆ ทั้งหมด และยังถูกตกแต่งได้ง่ายด้วย

เพราะฉะนั้น การบวกค่าเสื่อมราคากลับเข้าไป ก็จะทำให้เราได้ตัวเลขคร่าว ๆ ของกำไรที่เป็นเงินสด ซึ่งกิจการผลิตให้กับเรา เหมือนกับเวลาที่ปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ เราก็ได้กำไรกลับมาเป็นเงินสด 

อีกตัวเลขที่เราต้องใช้ในการคำนวณกำไรของเจ้าของ ก็คือค่าใช้จ่ายในการลงทุน หรือ Capex เฉลี่ย 

เพราะเวลาที่กิจการลงทุนนั้น จะมีค่าใช้จ่ายลงทุนให้กิจการเติบโต หรือที่เรียกว่า Growth Capex เช่น การลงทุนขยายโรงงาน หรือเปิดสาขาใหม่ของธุรกิจ เป็นต้น 

และค่าใช้จ่ายลงทุนเพื่อบำรุงรักษาสินทรัพย์ หรือที่เรียกว่า Maintenance Capex เช่น ลงทุนซื้อเครื่องจักรใหม่มาทดแทนเครื่องเก่าที่พังไป หรือซ่อมแซมปรับปรุงโรงงาน เป็นต้น 

ซึ่งจากตัวอย่าง เราจะเห็นได้ว่า Maintenance Capex นี้เอง ที่คล้ายกันกับค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ที่ใช้คำนวณ Cap Rate ของอสังหาริมทรัพย์ 

แต่ในงบการเงินส่วนใหญ่จะไม่แยกค่าใช้จ่ายลงทุนทั้ง 2 แบบนี้ออกจากกัน การหา Capex เฉลี่ย จึงทำให้เราได้ตัวเลขคร่าว ๆ ของ Maintenance Capex นั่นเอง 

สุดท้ายเมื่อเราได้กำไรของเจ้าของมา เราก็จะสามารถคำนวณหามูลค่ากิจการแบบ Ten Cap หรือก็คือมูลค่ากิจการที่ถ้าเราลงทุนแล้ว จะได้ผลตอบแทน 10% จาก 

มูลค่ากิจการแบบ Ten Cap = กำไรของเจ้าของ x 10 

วิธีการใช้ก็ค่อนข้างเรียบง่าย นั่นก็คือ  

- ถ้ามูลค่าตลาด หรือ Market Cap มากกว่า มูลค่ากิจการแบบ Ten Cap ก็แปลว่า หุ้นของบริษัทนั้น ราคาแพง

- ถ้ามูลค่าตลาด หรือ Market Cap น้อยกว่า มูลค่ากิจการแบบ Ten Cap ก็แปลว่า หุ้นของบริษัทนั้น ราคาถูก

ถ้ายังไม่เห็นภาพ เราลองมาดูตัวอย่างการประเมินมูลค่าแบบ Ten Cap กับหุ้นของบริษัท A กัน

บริษัท A มี Market Cap เท่ากับ 7,000 ล้านบาท 

จากงบกำไรขาดทุน บริษัท A ในปี 2023 มีกำไรสุทธิ เท่ากับ 700 ล้านบาท และจากงบกระแสเงินสดมีค่าเสื่อมราคา เท่ากับ 400 ล้านบาท 

ส่วน Maintenance Capex ที่คำนวณจากค่าเฉลี่ยของเงินสดจ่ายจากการซื้อสินทรัพย์ถาวร ในช่วง 5 ปีย้อนหลัง จากงบกระแสเงินสดเช่นกัน อยู่ที่ 140 ล้านบาท ก็จะได้ว่า 

กำไรของเจ้าของ บริษัท A = 700 + 400 - 140 = 960 ล้านบาท 

ซึ่งจะทำให้ มูลค่ากิจการแบบ Ten Cap = 960 x 10 = 9,600 ล้านบาท 

และการที่ Market Cap ของบริษัท A น้อยกว่ามูลค่ากิจการแบบ Ten Cap ก็แปลว่า หุ้นของบริษัท A กำลังมีราคาต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงนั่นเอง 

อย่างไรก็ตาม ข้อจำกัดของการประเมินมูลค่าแบบ Ten Cap นั้นก็คือ เรากำลังสมมติว่า บริษัทแห่งนี้ จะผลิตกำไรของเจ้าของให้กับนักลงทุนอย่างเรา เท่าเดิมตลอดไป โดยไม่ได้คำนึงถึงการเติบโตในอนาคต 

เราจึงยังจำเป็นที่จะต้องทำความเข้าใจโมเดลธุรกิจของบริษัทที่เราต้องการจะซื้อหุ้นด้วย เพื่อเข้าใจวิธีการทำเงิน และอาจจะมองอนาคตในการเติบโตของบริษัทให้ออกด้วย 

เหมือนกับที่คุณบัฟเฟตต์ แม้จะซื้อฟาร์ม โดยไม่รู้วิธีการทำฟาร์มเลย แต่อย่างน้อยเขาก็รู้ว่า ฟาร์มแห่งหนึ่งสามารถทำรายได้ และมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง รวมถึงในอนาคตยังมีโอกาสที่ผลตอบแทนจะเพิ่มขึ้นหรือไม่

การประเมินมูลค่าแบบ Ten Cap นั้น ยังไม่เหมาะกับการประเมินมูลค่าธุรกิจในช่วงเริ่มต้น ซึ่งยังมีกำไรน้อย แถมยังมีรายจ่ายจากการลงทุนจำนวนมาก 

นอกจากนี้ การประเมินมูลค่าแบบ Ten Cap นั้น ส่วนมากจะให้มูลค่ากิจการที่ต่ำมาก ๆ จนทำให้เราอาจจะต้องรอเป็นเวลานาน กว่าจะได้ซื้อหุ้นของบริษัทที่สนใจด้วย

จะเห็นได้ว่า วิธีการประเมินมูลค่าแบบ Ten Cap นั้น แม้จะเรียบง่าย และไม่ซับซ้อน ถึงขนาดที่เราหยิบเครื่องคิดเลขในโทรศัพท์ มาคำนวณตอนนี้เลยก็ยังได้ 

แต่เราก็ยังจำเป็นที่จะต้องรู้หลักการเบื้องหลัง วิธีการประเมินมูลค่า รวมถึงการวิเคราะห์โมเดล และคุณภาพของธุรกิจ 

เพราะการซื้อหุ้นราคาถูก เพียงอย่างเดียว ไม่ใช่คำตอบของการลงทุนให้ประสบความสำเร็จ

แต่ราคาที่เหมาะสมนั้น ต้องมาคู่กับการเป็นกิจการคุณภาพดี ที่สามารถเติบโต และสร้างความมั่งคั่งให้เราไปได้อีกหลาย 10 ปีข้างหน้าต่างหาก.. 

#ลงทุน

#หลักการลงทุน

#TenCap

References 

-หนังสือ Invested ลงทุนให้รวยอย่างมืออาชีพ โดย Danielle Town และ Phil Town

-Berkshire Hathaway Shareholders Letter 1987

-Berkshire Hathaway Shareholders Letter 2013 

-https://corporatefinanceinstitute.com/resources/valuation/capitalization-cap-rate/

-https://www.jmfinn.com/our-thinking/growth-vs-maintenance-capex/