ในงบการเงิน ธุรกิจอสังหาฯ ยอดขาย กับ รายได้ ต่างกันอย่างไร ? | MONEY LAB
ปกติแล้วเวลาเราดูงบกำไรขาดทุน เราจะเจอคำว่า
ยอดขาย หรือ รายได้ อย่างใดอย่างหนึ่ง
ซึ่ง 2 คำนี้ มีความหมายเหมือนกัน ใช้แทนกันได้

แต่ถ้าเราอ่านข่าวที่เกี่ยวกับ ธุรกิจอสังหาฯ จะเห็นว่า 2 คำนี้ มีความหมายไม่เหมือนกัน

ยกตัวอย่างเช่น “แสนสิริ ปี 2565 ยอดขายทะลุ 50,000 ล้านบาท กวาดรายได้รวม 34,983 ล้านบาท”

แล้ว ยอดขาย กับ รายได้ แตกต่างกันอย่างไร ​ในธุรกิจอสังหาฯ ?
MONEY LAB จะเล่าเรื่องการเงิน ที่โรงเรียนไม่เคยสอน ให้เข้าใจ

ก่อนจะไปถึงเรื่องยอดขายหรือรายได้ เราต้องเข้าใจก่อนว่า โมเดลของธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ มักจะเป็นการสร้างโครงการ แล้วนำไปขายต่อ

ซึ่งโครงการส่วนใหญ่จะใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างตั้งแต่ 4 เดือน ถึง 3 ปี
โดยขั้นตอนนับตั้งแต่เปิดตัวโครงการ จนถึงพร้อมส่งมอบ จะแบ่งออกเป็น 3 ช่วง

ช่วงเปิดตัวโครงการ
ก่อนที่บริษัทจะเริ่มก่อสร้าง จะมีการเปิดตัวโครงการ
ในช่วงนี้ ลูกค้าที่สนใจก็จะไปวางเงินจอง และเริ่มทำสัญญาจะซื้อจะขาย กับบริษัทช่วงก่อสร้าง
ในช่วงนี้ ลูกค้าจะทยอยผ่อนดาวน์ ในขณะที่บริษัทก็ใช้เวลานี้ก่อสร้าง ที่อาจกินเวลาราว 4 เดือน ถึง 3 ปีช่วงสร้างเสร็จพร้อมโอน
เป็นช่วงที่บริษัทก่อสร้างเสร็จ และพร้อมส่งมอบโครงการให้กับลูกค้าได้

จะเห็นได้ว่า ขั้นตอนในการพัฒนาอสังหาฯ มีหลายช่วง และแต่ละช่วงก็ใช้เวลานานด้วย

จึงทำให้ในงบการเงินของบริษัทอสังหาฯ มี 3 คำนี้ขึ้นมา

ยอดขาย หรือบางครั้งอาจเรียกว่า Presale คือ มูลค่ารวมของโครงการที่มีการจองและทำสัญญาBacklog คือ ยอดขายสะสม ของทุกโครงการที่มีการทำสัญญา แต่ยังไม่สามารถรับรู้เป็นรายได้ได้ เนื่องจากยังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างรายได้ คือ เมื่อโครงการสร้างเสร็จ และส่งมอบให้กับลูกค้าเรียบร้อยแล้ว จึงสามารถรับรู้เข้ามาเป็นรายได้ของบริษัท

เล่าให้เห็นภาพง่าย ๆ คือ
บริษัทอสังหาฯ A เปิดตัวโครงการคอนโดฯ มูลค่า 1,000 ล้านบาท ที่มีระยะเวลาก่อสร้าง 2 ปี

ในช่วงเปิดตัว สามารถขายใบจองได้หมด จำนวน 1,000 ล้านบาท ส่วนนี้จะเรียกว่า “ยอดขาย”

หลังจากนั้น 1 เดือน ลูกค้าที่ซื้อใบจอง เริ่มเข้ามาทำสัญญาซื้อขาย และเริ่มผ่อนดาวน์ ยอดขายของลูกค้ากลุ่มนี้ ก็จะกลายเป็น Backlog

เมื่อโครงการก่อสร้างเสร็จหลังจาก 2 ปี และพร้อมส่งมอบให้กับลูกค้า ยอด Backlog จะเปลี่ยนมาเป็น ยอดรับรู้รายได้

ทั้งนี้ บริษัทที่มียอดขาย และ Backlog สูง ก็เป็นไปได้ว่า ยอดเหล่านั้นจะกลายมาเป็น รายได้ ให้กับบริษัทในอนาคต

ซึ่งในหลาย ๆ ครั้ง เรามักจะให้ความสำคัญกับตัวเลข Backlog มากกว่ายอดขาย เพราะเป็นยอดที่ลูกค้านั้นจ่ายเงินจอง และทำสัญญาแล้ว
ทำให้มีโอกาสที่ลูกค้าจะซื้อโครงการ มากกว่าตัวเลขยอดขาย

โดยเราสามารถคาดการณ์การเติบโตของบริษัทได้ ผ่านการวิเคราะห์ว่า บริษัทจะสามารถโอนโครงการ และรับรู้รายได้จาก Backlog ที่ค้างอยู่ได้ช่วงเวลาไหน

อย่างไรก็ตาม Backlog เป็นแค่ส่วนหนึ่งของการคาดการณ์รายได้เท่านั้น เพราะยังมีปัจจัยอื่น ๆ ที่ช่วยทำให้เราสามารถคาดการณ์รายได้ของธุรกิจอสังหาฯ อีก

อ่านมาถึงตรงนี้ เราคงไม่สับสนระหว่าง ยอดขาย กับ รายได้ ในธุรกิจอสังหาฯ กันแล้ว ซึ่งก็เชื่อว่าบทความนี้ น่าจะเป็นประโยชน์ให้กับนักลงทุนหลาย ๆ คน..

Sponsored by JCB

สัมผัสประสบการณ์ที่มากกว่ากับ บัตรเครดิต JCB
ที่มาพร้อมสิทธิพิเศษดี ๆ เพลิดเพลินทั้ง กิน เที่ยว ช้อป ในไทยและต่างประเทศ
พร้อมกับการให้บริการสุดพิถีพิถันทุกรูปแบบ

เพิ่มเติมที่ >> https://www.specialoffers.jcb/th/promotion/japan_contents_of_ASEAN/

Facebook : JCB Thailand
LINE : @JCBThailand (https://bit.ly/JCBTHLine)JCBThailand #JCBCard

JCBOwnHappinessOwnStory #อีกขั้นของความสุขในรูปแบบที่เป็นตัวคุณ

References
-YouTube ห้องเรียนนักลงทุน Season 3 บทที่ 8 การวิเคราะห์หุ้นอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง โดย SET
-https://bit.ly/427jis6