รู้จัก REIT อาวุธสำคัญ ในการขยายธุรกิจ ของเซ็นทรัล | MONEY LAB

เมื่อพูดถึงการระดมทุนในการทำธุรกิจ หลายคนน่าจะนึกถึงการออกหุ้นสามัญ การขายหุ้นกู้ หรือแม้แต่การกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน

แต่รู้หรือไม่ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีเครื่องมือทางการเงินสำหรับระดมทุนที่ธุรกิจอื่นไม่มี นั่นคือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือเรียกสั้น ๆ ว่า REIT

โดยกลุ่มเซ็นทรัล ซึ่งเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของไทย ที่มีทั้งธุรกิจโรงแรม ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โครงการที่พักอาศัย ก็ใช้ REIT ในการระดมทุน เพื่อขยายธุรกิจให้ตัวเองเรื่อยมา

การใช้ REIT ของเซ็นทรัลประสบความสำเร็จอย่างมาก จนทำให้ CPNREIT ของกลุ่มเซ็นทรัล กลายมาเป็น REIT ที่มีมูลค่ามากที่สุดในไทย

แล้ว REIT มีส่วนสำคัญในการขยายธุรกิจของเครือเซ็นทรัลอย่างไร ?
MONEY LAB จะเล่าเรื่องการเงิน ที่โรงเรียนไม่เคยสอน ให้เข้าใจ

ปกติแล้ว REIT จะถูกจัดตั้งขึ้นมาเพื่อระดมทุนจากนักลงทุน แล้วนำเงินที่ได้จากการระดมทุน ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ

จากนั้นนักลงทุนที่ลงทุนใน REIT ก็จะได้รับผลตอบแทนจากค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ในรูปของเงินปันผล

แล้วการลงทุนของ REIT มีกี่รูปแบบ ?

คำตอบคือ 2 รูปแบบ

การลงทุนแบบ Freehold

การลงทุนแบบนี้ กอง REIT จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าไปลงทุนอย่างสมบูรณ์

การลงทุนแบบ Leasehold

ในกรณีนี้ กอง REIT จะซื้อสิทธิในการหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์เพียงช่วงระยะเวลาหนึ่งเท่านั้น เมื่อครบกำหนดสัญญาแล้ว จะต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้เจ้าของ

หรืออาจจะมีการเจรจาซื้อสิทธิเพื่อขยายระยะเวลาในการรับผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้นต่อไปก็ได้

ในส่วนของกลุ่มเซ็นทรัลเอง ก็มีการจัดตั้งกอง REIT ขึ้นมา เพื่อเป็นช่องทางในการนำสินทรัพย์ที่บริษัทมี ไประดมทุน เพื่อนำเงินที่ได้ไปลงทุนในโครงการอื่นต่อไป

โดยกองดังกล่าวก็คือ CPNREIT หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท

โดยปัจจุบัน CPNREIT เป็นเจ้าของสิทธิการเช่าพื้นที่บนศูนย์การค้า 7 แห่ง อาคารสำนักงาน 4 แห่ง และโรงแรมอีก 1 แห่ง ของเครือเซ็นทรัล

ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้ว กลุ่มเซ็นทรัลมักจะขายอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองเข้ากอง REIT แบบ Leasehold

การทำแบบนี้จะช่วยให้เซ็นทรัลยังคงความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริงอยู่

ข้อดีของการจัดตั้งกอง REIT ขึ้นมาก็คือ บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะได้รับเงินทุนคืนกลับมาไวยิ่งขึ้น

สมมติว่า กลุ่มเซ็นทรัลมีอัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าอยู่ที่ 10% ต่อปี

นั่นหมายความว่า กลุ่มเซ็นทรัลจะต้องรอให้ครบ 10 ปี ถึงจะได้ทุนคืนจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์

แต่พอมีการจัดตั้งกอง REIT ขึ้นมาแล้ว กลุ่มเซ็นทรัลก็ไม่จำเป็นต้องรอถึง 10 ปี กว่าจะได้ทุนคืนมา

สิ่งที่กลุ่มเซ็นทรัลจะต้องทำ ก็เพียงแค่ทำการตลาด หาผู้เช่าให้มีอัตราการเช่าพื้นที่ในระดับที่น่าพอใจ

จากนั้นก็บริหารอสังหาริมทรัพย์นั้นอีก 2-3 ปี แล้วขายอสังหาริมทรัพย์นั้นเข้ากอง REIT

พอเป็นแบบนี้แล้ว กลุ่มเซ็นทรัลก็สามารถได้ทุนคืนภายในระยะเวลาเพียงแค่ 3 ปีเท่านั้น ไม่ต้องรอถึง 10 ปี ก็สามารถนำเงินไปลงทุนสร้างศูนย์การค้าแห่งใหม่ได้

และนี่ก็คือกรณีศึกษาการใช้เครื่องมือทางการเงิน ช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการลงทุนของกลุ่มเซ็นทรัล

ดังนั้นจึงไม่น่าแปลกใจ ที่เราจะเห็นกลุ่มเซ็นทรัลขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไปทั่วประเทศ..

References
-https://www.longtunman.com/45098
-https://weblink.set.or.th/dat/news/202308/1398NWS110820231322280966T.pdf
-https://www.longtunman.com/43354
-https://www.set.or.th/th/market/product/stock/quote/CPNCG/company-profile/information