เช่าบ้านอยู่ หรือ ซื้อบ้านใหม่ ตัดสินใจได้ด้วยกฎ 8.7%

16 ต.ค. 2023

เช่าบ้านอยู่ หรือ ซื้อบ้านใหม่ ตัดสินใจได้ด้วยกฎ 8.7% | MONEY LAB
การซื้อบ้าน ถือว่าเป็นการจ่ายเงินครั้งสำคัญของชีวิต ทำให้เราต้องคิดค่อนข้างละเอียด ก่อนจะตัดสินใจซื้อบ้านสักหลัง

และเรื่องราคาบ้าน ก็เป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญ ที่เราควรให้ความสำคัญ แต่ถึงอย่างนั้น หลาย ๆ คนก็ยังคิดไม่ตก ว่าการเช่าบ้าน หรือซื้อบ้านใหม่ อะไรจะคุ้มค่ามากกว่ากัน

ซึ่งในวันนี้ เราก็มีวิธีการที่จะช่วยตัดสินใจ ระหว่างการเช่าบ้าน และการซื้อบ้าน
นั่นก็คือ “กฎ 8.7%”

แล้ว กฎ 8.7% มีวิธีการใช้งานอย่างไร ?
MONEY LAB จะเล่าเรื่องการเงิน ที่โรงเรียนไม่เคยสอนให้เข้าใจ

กฎ 8.7% นั้น พัฒนามาจากกฎ 5% ของคุณ Benjamin Felix ผู้บริหารพอร์ตการลงทุนจาก PWL Capital บริษัทบริหารความมั่งคั่งในประเทศแคนาดา ที่เขาได้เผยแพร่ลงในช่องยูทูบส่วนตัว เมื่อปี 2019

โดยตัวเลข 5% นั้น เกิดจากการรวมกันของต้นทุนต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับตัวบ้าน ซึ่งแยกได้เป็น

-1% แรก มาจากอัตราภาษีบ้านเฉลี่ย ของสหรัฐอเมริกา

-1% ต่อมา มาจากค่าใช้จ่าย ในการบำรุงรักษาบ้านต่อมูลค่าบ้าน

-3% สุดท้าย มาจากการถัวเฉลี่ย ของค่าเสียโอกาส ในการนำเงินดาวน์ ไปลงทุนต่อ กับค่าใช้จ่ายทางด้านดอกเบี้ย ที่เราเสียไป

แต่ก็อย่างที่เราทราบกันดีว่า ปัจจุบันนี้ ระดับอัตราดอกเบี้ยได้สูงกว่าเมื่อ 4 ปีก่อนเป็นอย่างมาก

อย่างเช่น อัตราดอกเบี้ยของสหรัฐอเมริกา

-เดือนตุลาคม ปี 2019 อยู่ที่ 2% ต่อปี

-ปัจจุบัน ขึ้นมาเป็น 5.5% ต่อปี

เช่นเดียวกันกับ อัตราดอกเบี้ยของประเทศไทย

-เดือนตุลาคม ปี 2019 อยู่ที่ 1.5% ต่อปี

-ปัจจุบัน ก็ขึ้นมาเป็น 2.5% ต่อปี

ปัจจุบันนี้ กฎ 5% จึงต้องถูกปรับตัวเลขขึ้น ให้เป็นกฎ 8.7% เพื่อให้สอดคล้องกับอัตราดอกเบี้ย ที่สูงขึ้นในปัจจุบัน

แล้ววิธีใช้งานกฎ 8.7% คืออะไร ?

วิธีใช้งานกฎ 8.7% ค่อนข้างเข้าใจง่าย นั่นก็คือ
นำตัวเลข 8.7% ไปคูณกับราคาบ้านเป้าหมายของเรา และหารด้วย 12
ก็จะได้เป็นตัวเลขต่อเดือน ที่เป็นต้นทุนของการซื้อบ้าน

เมื่อได้ต้นทุนการซื้อบ้านต่อเดือนแล้ว ก็นำไปเปรียบเทียบกับค่าเช่าบ้านต่อเดือน ของบ้านในละแวกใกล้เคียงกัน

ระหว่างต้นทุนการซื้อบ้าน กับค่าเช่าบ้าน ตัวเลขไหนต่ำกว่า ก็คือทางเลือกที่คุ้มค่ากว่า

ยกตัวอย่างให้เห็นภาพ สมมติว่าเราเล็งบ้านราคา 3 ล้านบาท แถบชานเมืองไว้หลังหนึ่ง แต่เราก็ยังตัดสินใจไม่ได้ ว่าจะซื้อบ้านหรือเช่าบ้านอยู่ดี

ถ้าหากเราใช้กฎ 8.7% ช่วย ก็จะได้ว่า

ราคาบ้าน 3 ล้านบาท คูณกับ 8.7% และหารด้วย 12
ก็จะได้ต้นทุนการซื้อบ้าน เท่ากับ 21,750 บาทต่อเดือน

เพราะฉะนั้น ถ้าหากในละแวกบ้านที่เราจะซื้อ มีค่าเช่าต่ำกว่า 21,750 บาทต่อเดือน การเช่าบ้าน ก็จะเป็นทางเลือกที่คุ้มค่ากว่า

แต่ในทางกลับกัน ถ้าหากค่าเช่าบ้านแถวนั้น สูงกว่า 21,750 บาทต่อเดือน การซื้อบ้าน ก็จะเป็นทางเลือกที่คุ้มค่ากว่านั่นเอง

อย่างไรก็ตาม กฎ 8.7% นี้ เป็นการคัดกรองอย่างกว้าง ๆ ซึ่งก็ยังมีสิ่งที่ควรพิจารณาอยู่ 3 ข้อ ก็คือ

1.อัตราดอกเบี้ยมีความผันผวน

ในการคำนวณด้วยกฎ 8.7% นั้น เป็นการคำนวณโดยตั้งสมมติฐานว่า อัตราดอกเบี้ยจะคงที่ เหมือนในวันที่เราใช้คำนวณอยู่ตลอด

แต่ในความเป็นจริงแล้ว ดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้าน เป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยมีการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ จึงทำให้เราต้องตั้งตัวเลขสูงขึ้นอีกสักหน่อย เผื่อในกรณีที่ดอกเบี้ยปรับสูงขึ้น

2.การซื้อบ้านก็มีข้อดีเหมือนกัน

สำหรับการซื้อบ้าน นอกจากคุณค่าทางด้านจิตใจ ที่เราจะได้รับ อย่างการได้มีสินทรัพย์เป็นของตัวเอง หรือมีพื้นที่กว้างขวาง ให้สมาชิกในครอบครัวได้ใช้ชีวิตแล้ว

สำหรับด้านการลงทุน บ้านก็เป็นสินทรัพย์ที่น่าสนใจ เพราะบ้านในบางพื้นที่ จะมีราคาสูงขึ้นตามกาลเวลา หรือสามารถนำไปปล่อยเช่าได้

อีกทั้งการกู้ซื้อบ้าน ยังทำให้เรามีสิทธิประโยชน์ในการลดหย่อนภาษี จากดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้าน ที่นำไปลดหย่อนให้เราเสียภาษีน้อยลงได้อีกด้วย

3.สถานภาพทางการเงินของเราพร้อมหรือไม่

นอกจากตัวเลขต้นทุนการซื้อบ้านที่เราต้องสนใจแล้ว เรื่องสถานภาพทางการเงินของเรา ก็สำคัญไม่แพ้กัน เพราะถึงแม้ต้นทุนของบ้าน เมื่อเปรียบเทียบแล้ว จะถูกกว่าการเช่าบ้าน

แต่การจะซื้อบ้าน แน่นอนว่าจะต้องใช้เงินก้อนสำหรับเป็นเงินดาวน์ ซึ่งถ้าเราต้องจ่ายเงินก้อน แล้วทำให้ไม่เหลือเงินเก็บฉุกเฉินในชีวิตเลย หรือการหาเงินก้อนเป็นการสร้างภาระให้ตัวเองเกินไป

การลงทุนซื้อบ้าน ก็อาจยังไม่ใช่ตัวเลือกที่ดีนัก

ตัวเลข 8.7% ใช้กับประเทศไทยได้มากน้อยแค่ไหน ?

อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของไทยนั้น ในประเภทบ้านเดี่ยวหลังหลัก จะอยู่ที่ประมาณ 0.02% ถึง 0.10% เท่านั้น และจะไม่เสียภาษี ถ้าหากมูลค่าบ้านต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในกรณีที่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน

นั่นจึงทำให้อัตราภาษีสำหรับการมีบ้านของไทย ต่ำกว่าสหรัฐอเมริกาอยู่มาก รวมทั้งอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของไทย ยังต่ำกว่าสหรัฐอเมริกาอยู่พอสมควรอีกด้วย
เราจึงอาจปรับตัวเลขในสูตรให้ต่ำกว่า 8.7% ได้

หรือจะยังใช้ตัวเลข 8.7% เหมือนเดิม เพื่อให้มีส่วนเผื่อ สำหรับความผันผวนของดอกเบี้ย อย่างที่ได้กล่าวไปข้างต้น ก็ได้เช่นกัน

สรุปแล้ว กฎ 8.7% ก็ถือเป็นเครื่องมือ สำหรับช่วยตัดสินใจซื้อบ้านในเบื้องต้น ที่ค่อนข้างใช้งานง่ายเลยทีเดียว

ถึงอย่างนั้น สิ่งที่เราต้องคำนึงถึง ในการซื้อบ้าน หรือเช่าบ้าน ก็ยังมีอีกหลายอย่าง นอกเหนือจากความคุ้มค่าในด้านของตัวเงิน

เพราะทั้งการเช่าบ้าน และซื้อบ้าน ต่างก็มีข้อดี ข้อเสียที่ต่างกัน รวมไปถึงความเหมาะสมที่ต่างกันไป ในแต่ละช่วงจังหวะของชีวิต ตามแต่ละตัวบุคคล

ซึ่งบางครั้งอาจจะทำให้ การซื้อบ้านที่ตัวเราเองมองว่าแพง ดูคุ้มค่าขึ้นมาก็เป็นได้..

เช่าบ้านอยู่ หรือ ซื้อบ้านใหม่ ตัดสินใจได้ด้วยกฎ 8.7%

จ่ายปันผล หรือ ไม่จ่ายปันผล กองทุนแบบไหน ที่ใช่สำหรับเรา