ทำไมการปล่อยเช่าคอนโด อาจไม่ใช่ธุรกิจเสือนอนกินเสมอ
27 มิ.ย. 2024
เมื่อพูดถึง “ธุรกิจเสือนอนกิน” ที่สร้างรายได้ให้กับเราอย่างสม่ำเสมอ โดยที่เราไม่ต้องทำอะไรมากมาย หลายคนน่าจะนึกถึงธุรกิจการปล่อยเช่าคอนโดฯ
แต่จริง ๆ แล้ว การลงทุนคอนโดฯ ปล่อยเช่า อาจจะไม่ใช่ธุรกิจเสือนอนกิน ที่สร้างรายได้ให้เราอย่างง่ายดายเหมือนที่ใครหลายคนวาดฝันไว้
เพราะการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯ ให้ได้รับผลตอบแทนอย่างมั่นคง และสม่ำเสมอ กลับเป็นเรื่องยากในชีวิตจริง จากปัจจัยหลาย ๆ อย่างที่เราควบคุมไม่ได้
แล้วทำไมการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯ อาจไม่ใช่ธุรกิจเสือนอนกิน อย่างที่ใครหลายคนวาดฝันไว้ ?
MONEY LAB จะย่อยเรื่องการเงิน การลงทุน ให้เข้าใจง่าย ๆ
ที่อยู่อาศัย ถือเป็นปัจจัยสี่ ที่จำเป็นสำหรับทุกคน และยังเป็นทรัพย์สินก้อนโต ที่คนส่วนใหญ่ต้องกู้เงินจากธนาคาร เพื่อจับจองเป็นเจ้าของอีกด้วย
อย่างไรก็ตาม ยังมีคนอีกหลายกลุ่มที่ไม่สามารถกู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย หรือยังไม่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง
จึงเกิดเป็นโมเดลธุรกิจการปล่อยเช่าคอนโดฯ และการปล่อยเช่าบ้านขึ้นมา ซึ่งส่วนใหญ่แล้วจะให้ผู้เช่าทำสัญญาระยะยาวอย่างน้อย 1 ปีขึ้นไป
โมเดลธุรกิจแบบนี้ จึงทำให้ผู้เช่าต้องจ่ายค่าเช่าให้ผู้ให้เช่าตลอดทุกเดือน จนกว่าจะหมดอายุสัญญาเช่า
ถ้าลองมองในมุมคนปล่อยเช่าคอนโดฯ แล้ว จะพบว่านี่เป็นโมเดลธุรกิจที่น่าจะสร้างรายได้ให้เราอย่างสม่ำเสมอ และมั่นคงพอสมควร
แต่การลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯ ให้ได้รับผลตอบแทนอย่างมั่นคง และสม่ำเสมอ กลับเป็นเรื่องยากในชีวิตจริง เพราะปัจจัยที่อยู่นอกเหนือจากการควบคุม เช่น..
- ความเสี่ยงจากจำนวนห้องคอนโดฯ ที่ล้นตลาด
ข้อมูลจาก Krungthai COMPASS ประเมินว่า จำนวนคอนโดฯ สร้างใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดคอนโดฯ ในช่วงปี 2566-2567 จะมีจำนวนมากถึง 85,000-90,000 ยูนิต
ประกอบกับที่คอนโดฯ หลายโครงการในปัจจุบัน มีจำนวนผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุนมากกว่าผู้ต้องการเข้ามาพักอาศัยเองจริง ๆ เสียอีก
จำนวนห้องคอนโดฯ และนักลงทุนที่เพิ่มสูงขึ้นทำให้มีการแข่งขันในการแย่งผู้เช่าสูงขึ้น ซึ่งนำไปสู่การลดราคาค่าเช่าลงมาตามไปด้วย
- ความเสี่ยงจากผลตอบแทนไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง
สูตรที่ใช้ในการคำนวณหาผลตอบแทนจากค่าเช่าจากคอนโดฯ คือ Gross Rental Yield หรือ อัตราผลตอบแทนที่ได้จากการเช่าเบื้องต้น มีสูตรดังนี้
(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาคอนโดฯ) x 100
ตัวแปรสำคัญนอกจากราคาคอนโดฯ คือ การคาดการณ์รายได้ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี
สมมติว่า เราซื้อคอนโดฯ มาในราคา 3,000,000 บาท โดยคาดหวังผลตอบแทน 5% ต่อปี คิดเป็นปีละ 150,000 บาท หมายความว่า ทุกเดือนเราต้องมีรายได้ค่าเช่าเดือนละ 12,500 บาท
ความเสี่ยงที่เราจะไม่ได้รับผลตอบแทนตามที่คาดหวังไว้ก็คือ หากมีช่วงเวลาที่ยังหาผู้เช่าไม่ได้ แล้วต้องปล่อยให้ห้องว่าง ผลตอบแทนที่เราจะได้รับก็จะน้อยกว่า 5% ตามที่คาดหวังไว้
ยิ่งไปกว่านั้นคือ หากเรากู้เงินจากธนาคารมาลงทุน ต้นทุนที่เราต้องจ่ายคือ ดอกเบี้ยเงินกู้ ซึ่งจะมากหรือน้อยก็ขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืม
หากผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยที่เราต้องจ่าย คอนโดฯ ของเรา ก็อาจจะไม่ได้ทำให้เราเป็นเสือนอนกินอย่างที่คิด เพราะเราจะมีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย มากกว่ารายรับจากค่าเช่านั่นเอง
- ความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของการพัฒนาระบบขนส่งมวลชน
คอนโดฯ หลายโครงการมักสร้างจุดขายว่าเป็นคอนโดฯ ที่จะสร้างเสร็จพร้อมการมาถึงของรถไฟฟ้า
อย่างไรก็ตาม กำหนดการสร้างเสร็จของรถไฟฟ้านั้น ถือเป็นสิ่งที่คาดการณ์ได้ลำบาก และส่วนมากมักเลยกำหนดเวลาที่คาดกันไว้
เมื่อเวลาผ่านไป คอนโดฯ อาจสร้างเสร็จก่อนที่โครงการรถไฟฟ้าจะเสร็จ ซึ่งจะทำให้ในช่วงแรก คอนโดฯ ปล่อยเช่าของเราอาจยังไม่มีผู้เช่าเข้ามาทำสัญญา
อ่านมาถึงตรงนี้ เราน่าจะเข้าใจแล้วว่า ทำไมการปล่อยเช่าคอนโดฯ อาจไม่ใช่ธุรกิจเสือนอนกินเสมอไป ซึ่งจริง ๆ แล้ว ไม่ว่าเราจะลงทุนอะไรก็ตาม ทุกอย่างล้วนมีความเสี่ยงติดตัวมาด้วยเสมอ
ดังนั้น คำพูดที่ว่า ควรศึกษาและทำความเข้าใจอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจลงทุนถือเป็นสิ่งสำคัญ จึงถือเป็นคำพูดที่ใช้ได้ดีกับทุกการลงทุนนั่นเอง..
References